За последний месяц в городе значительно повысилось количество обращений в юридические фирмы от предпринимателей и владельцев предприятий малого бизнеса за помощью в решении вопросов, связанных с выкупом арендуемых у города помещений. Скорее всего, количество этих обращений в ближайшие месяцы еще больше вырастет.
Поскольку вопрос выкупа городских помещений арендаторами сейчас очень актуален, закономерно, что спрос на юридическую помощь в этом вопросе сегодня велик.
Чаше всего у предпринимателей возникают сложности из-за технических изменений арендуемого объекта недвижимости, например изменения кадастрового номера, в результате чего КУГИ отказывает арендатору в праве выкупа, также актуальны вопросы по оспариванию цены объекта.
По законодательству арендатор имеет безусловное право на предоставление рассрочки оплаты приобретаемого им помещения на срок до 2 лет. Иными словами, сразу после заключения договора купли-продажи арендатором уплачивается 1/8 стоимости объекта (без учета НДС), затем в течение семи последующих кварталов уплачивается также по 1/8 стоимости объекта.
Таким образом, от арендатора потребуется 3 выплаты: первая – оплата стоимости помещения без учета НДС, вторая – уплата вознаграждения продавцу – Фонду имущества СПб, которая составляет 1,5% от стоимости объекта, и третья - налог на добавленную стоимость.
Цена выкупаемого объекта – его рыночная стоимость – определяется «Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости» (оценка производится за счет бюджета).
В случае несогласия с такой оценкой, арендатор вправе определить стоимость выкупаемого помещения в судебном порядке. Для этого предпринимателю необходимо сначала обратиться к независимым оценщикам, у которых есть право на оценку объектов, принадлежащих городу. После чего, с документами о данным проведенной оценки можно уже смело обращаться в суд. Стоит отметить, что предпринимателю стоит потратиться на юридическое сопровождение данного спора, поскольку это почти наверняка гарантирует предпринимателю благоприятное для него решение суда.
Сразу следует обратить внимание, что положения законодательства, разрешающие выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, действуют только до 1 июля 2010. Наступление указанной даты влечет для арендатора невозможность выкупа помещения, даже если заявление на выкуп было подано им до 1 июля 2010 года.
Учитывая это обстоятельство и принимая во внимание временные затраты для сбора КУГИ значительного количества согласований, необходимость проведения технической инвентаризации помещения и оценки его рыночной стоимости можно порекомендовать арендаторам не затягивать с разрешением вопроса выкупать и подавать заявку, как можно раньше. Для того, чтобы, в случае отрицательного ответа КУГИ, успеть оспорить это решение в судебном порядке.
При этом надо учитывать, что арендатор может решить не использовать право выкупа арендуемого помещения, если у него не хватает ресурсов. В этом случае можно обезопасить арендуемое помещения от выставления его в будущем на торги и обеспечить предоставление этого помещения только субъектам малого и среднего бизнеса для долгосрочной аренды. Для этого необходимо подать заявление в КУГИ о включении данного помещения в перечень объектов неподлежащих выкупу.
Однако, если эта идея придет в голову предпринимателю слишком поздно, уже после того, как он подаст заявку в КУГИ о выкупе данного объекта, то во включении помещения в перечень объектов, неподлежащих выкупу, скорее всего, предпринимателю будет отказано.
Александр Рассудов – генеральный директор юридической компании Rightmark group